浅析房地产项目投资控制

房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。

从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制，通过优化设计方案也对投资起到了一定的控制作用。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。

一．项目决策阶段的投资控制

房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，根据房地产投资统计资料,在项目决策阶段,影响建设项目投资的可能性大于95％；在初步设计阶段,影响建设项目投资的可能性为75％-95％；在技术设计阶段,影响建设项目投资的可能性为35％-75％；在施工图设计阶段,影响建设项目投资的可能性仅5％-35％；在项目实施阶段影响建设项目投资的可能性到10％以下了。显而易见,控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。

1.1投资机会研究

投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发,如果可以进行投资,就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等,是整个开发项目投资决策至关重要的一个环节,是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。

1.2投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理,而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此,要提高项目决策水准,编制好投资估算,具有十分重要的意义。

1.3投资决策分析

在现实房地产开发项目投资中,很多投资商在追求利润的巨大诱惑下,忽略了潜在的风险,对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策,造成很大的盲目性。因此,必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究,从而对投资项目有一客观的评价,进行合理的项目方案比选,保证决策的科学性。

二．优化设计对房地产建设投资的影响

2.1设计方案直接影响投资

在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

2.2设计质量间接影响投资

据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。

2.3设计方案影响经常性费用

优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

三．房地产项目投资控制方法

3.1房地产项目分阶段控制法

3.1.1可行性研究阶段

房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分,市场分析的基本方式为投资商自主分析或委托专业市场机构分析,通过市场调查、市场预测、营销战略研究确定开发项目规模、功能及定位等;土地评价是指投资商根据产品销售价格及投资估算,测算土地最大成本,进行投资决策。

3.1.2设计阶段

本阶段指总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个环节,并形成初步设计总概算,施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据,若出现初步设计总概算超过投资估算,必须进行原因分析,合理评价。初步设计完成后,编制整个项目投资总概算,并将审定投资概算作为项目投资控制的最高限额。

3.1.3采购阶段

本阶段主要指施工图设计完成后材料设备、土建工程和咨询服务的采办过程,以施工图预算为控制上限进行。由于设计阶段已确定项目材料消耗量,所以采购阶段投资控制核心为价格及质量。

采购阶段通过以下措施进行投资控制:1)依据先发挥效益项目先实施原则,合理地编制采购计划,合理地划分招标批量及批次,努力降低项目财务成本；

2、)完善招标管理制度,保证招标“公正、公平”性,合理制定评标办法；

3、)严控采购价格,提高合同谈判能力,选定有利开发商的合同类型,优化合同条款,合理转移合同风险；

4、)建立邀请投标供应商信息库,主要包括供应商资质、财务状况、履行合同情况、管理水平及项目经理水平等方面,以此保证优质低价；

5、)建立材料设备动态市场价格数据库,进行材料价格长期研究预测,为合同谈判及签订提供有力支持,保证项目价格风险转移。

3.1.4合同实施阶段

由于任何工程变更都会引起工程投资变化,某些重大工程变更还会引起建设项目功能目标、质量目标和工期目标的调整。

因此,采取以下措施进行项目实施阶段投资控制:1)必须建立严格的工程变更审批程序,防止设计变更的随意性,使不必要的设计变更合理化、合法化。同时要加强对工程变更的跟踪监督和工程变更文档管理；

2、)先进行成本预测及经济效益评价后,再进行设计变更；

3、)要充分发挥工程监理单位的作用,由工程监理单位根据工程施工的实际情况,对工程变更的费用和工期做出估计,就工程变更的相关事项进行协调,对工程变更进行跟踪和监督,实行有效的控制；

4、)开发商对工程签证索赔坚持以下原则:签证代表事件发生,应根据合同判决是否应给承包商索赔。

3.1.5竣工验收阶段

竣工验收阶段项目已完成,投资控制核心为“项目结算”,也就是根据合同进行项目结算审核,对投资控制影响不大,但可为以后开发同类项目提供有力的数据支持。

3.2地产项目要素控制法

要素控制法的要点就是将构成房地产总投资的开发成本和开发费用以及构成各项费用的“量”和“价”等要素,由开发商成本控制中心进行细化分解,按照建设项目管理的经济责任,分解落实到专业职能部门,实行按专业控制。

四．房地产开发投资失控原因

4.1对各种风险分析不够全面

尽管可行性研究报告中作了敏感性分析,并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感,对这些研究报告强调的重点内容,决策者认识不够,依据方案内部收益率和还款期的大小进行决策,显得过分简单,容易导致失误,造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂,潜在着各种风险,受到外界影响的因素非常多。因此,投资项目的风险防范和控制更显重要,在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。

4.2缺乏多种投资方案的比较

由于可行性研究工作时间较短,往往无真正的替代备选方案,研究工作仅作为惟一方案的“可行”而开展,或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线,缺乏深入论证,衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标,缺乏科学性,容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误,则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力,也无法弥补其损失。

4.3投资估算的质量不高

投资估算基础资料和依据缺乏时效性和准确性,投资估算方法缺乏科学性和适用性,投资估算范围往往于与拟建项目规划要求、建设方案所涉及的范围和所确定的各项工程不相一致,投资估算内容、数据不够全面和真实,没有实事求,没有为决策提供客观真实的依据，以上均是投资估算失误的表现。

由于对投资控制研究的质量要求不明确、不具体,致使涉及重大投资额的技术问题往往研究不深,技术经济论证过于粗浅,投资控制目标精确度较差。

五．总结

通过以上对房地产项目建设全过程的分析，在进行投资建设的时候，势必要求投资商、开发商、施工方以及政府监管部门严格控制资金的投入和使用。在整个建设过程中，要以科学客观的角度分析看待问题，要时时持有控制造价的经济头脑，掌握投资建设周期的规律。力求减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。（1）组织准备。

（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。

当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。

对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。

房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

房地产投资风险控制策略包括哪些

向专业保险公司投保，投资区域分散，发行股票，组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。在房地产投资的实际运行中，最常用的风险防范策略主要有：①保险策略，即向专业保险公司投保；

②投资分散策略，其做法一般包括投资区域分散、投资种类分散和投资兀寸问分散；

③融资策略，即运用发行股票的方式，融入股本，并将风险分散于社会(每一个股东)；

④联合策略，即组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。

（二）房地产投资的资金需求性房地产属于资金密集型行业，项目投资较大，投资周期较长。随着投资规模增加，投资者承担的投资风险也随之增加，投资者能否按期筹措到项目启动所需资金及按约及时归还债务资金的风险。

房地产项目的投资分析

下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。

2.可行性研究还可以用于房地产的规划。

大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。

这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。

这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。

这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。

3.还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。

项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。

从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。

下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。

二.投资项目可行性研究的内容首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。

宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。

当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。

所以我们也要注意环境影响的意义。经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。

最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。

最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。

那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是。