第一章 物业的管理概述
一、填充题：
1.“物业”通常用来指称各类房屋建筑及其(附属设备设施)，有的还包括周边场地、庭院等。
2.物业管理是一个非常宽泛的概念，除了(住宅、写字楼、商场)等主要物业类型的管理之外，它还渗透到工业厂房、货柜码头、隧道、桥梁、地铁、轻轨、各类文化、体育、艺术场馆，如美术馆、博物馆、展览馆、科技馆、影剧院、以及医院、学校、教堂、科研院所、甚至墓园、***等差不多所有物业类型之中。
3.一般认为，物业管理起源于(19)世纪(60)年代的英国，迄今已有(140)多年的历史。
4.物业管理在英国滥觞伊始，就很快取得很大成功。此后又陆续推广至(欧洲大陆、北美)等发达国家和地区，以及英联邦范围内的一些经济较发达的国家和地区。
5.现代意义上的专业化物业管理，大体形成于(19)世纪末期的(美国)。
4.物业管理的基本任务是为物业用户提供物业所辖区域内的(公共服务)，以及代表(物业用户)
与社会公用事业机构等保持业务联系，及时处理与物业有关的对外联系事务。
5.物业管理法律关系是指人们在物业管理行为中发生的各种关系，如政府各有关部门对物业管理企业的(监督指导)关系，业主与物业管理企业之间的(管理事务委托)关系，业主委员会成员与全体业主之间的(选举与被选举关系)，等等。
6.物业管理法律关系的(主体)是指参加物业管理法律关系，享受权利和承担义务的个人和组织。
7.物业管理法律关系的(客体)是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，即各类物业及其附属设备、设施，以及物业管理服务的实施行为，政府有关部门的监管行为等。
8.物业管理法律关系的内容，是指物业管理主体之间依据(法律和合同)享有的权利和承担的义务。
二、判断题：
在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打√(或T)，错的打×(或F)。
1.世界上第一个物业管理的行业组织是成立于1908年的“芝加哥建筑物管理人员组织”(Chicago Building Managers Organization，简称CBMO)。(T)
2.第一个全美业主组织是“建筑物业主组织”(Building Owners Organization，简称BOO)。(T)
3.“建筑物业主与管理人员协会”(Building Owners and Managers Association，简称BOMA)。是美国的一个地方性和区域性组织的全国联盟。代表业主、房东在物业管理关系中的利益。(T)
4.香港的专业化物业管理模式源自美国，并根据香港本地的实际情况有所发展。(F)
5.1866年，香港的物业管理业内人士发起成立了英国皇家物业经理学会香港分会，在香港大力推广物业管理制度，并取得可喜成绩。(F)
6.我国大陆的物业管理起步较晚，其最早的发源地是20世纪80年代初期的深圳。(T)
7.上海第一家专业物业管理企业诞生于1991年，管理着上海古北新区的高档居住物业楼盘。(T)
8.2003年9月，国务院颁布的《物业管理条例付诸实施。(T)
9.物业管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系，它只对法律关系各方，包括业主、承租人、物业管理企业、政府有关各部门之间产生法律约束力。(T)
10.物业管理法律关系所确定的权利和义务是通过“业主公约”、“物业管理服务合同”以及国家和政府部门的有关法律、法规来加以体现的，有关各方一旦违反，将承担法律责任。(T)
11.物业管理法律关系由主体、客体、内容三个基本要素构成。(T)
12.物业管理法律关系的客体通常包括物业管理企业，业主、租户和其他物业使用人，业主大会和业主委员会，政府主管部门等。(F)
13.物业管理法律关系是靠主体权利的行使和义务的履行来实现的。(T)
14.物业管理以提供物业用户私用部位设备设施的维护修理，以及其他私人领域的服务为基本任务，兼顾物业公共区域、公共部位、共用设备设施的维护等服务。(F)
15.物业管理行业发展至今，仍然很不平衡。其主要原因在于各个国家、地区、城市之间社会经济发展不平衡，如人均国民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共区域形成的水平不平衡。(T)
16.物业管理服务范围的涵盖面日益宽广。在经济发达国际化大都市，该行业几乎已渗透到所有物业门类(包括自成管理体系的宾馆、军事要塞等)。(F)
17.时至今日，物业管理服务的形式已日益丰富多彩。一些全球性物业管理大企业，已能为各类物业用户提供各种形式的代办服务、产业管理服务、行政及后勤保障服务等深受他们欢迎的服务，并已形成成熟的服务理念与服务模式。(T)
三、单选题：
1.政府主管部门必须履行以下义务：
A依法提请成立业主大会和选举业主委员会
B按照相关法律法规规定进行行政作为
C遵守业主公约
D监督、指导物业管理企业开展业务活动
1.业主享有以下权利：
A依法提请成立业主大会和选举业主委员会 B选聘物业管理企业
C使用物业公共区域、公共配套设备设施 D按时足额缴纳物业管理费用
2.主必须履行以下义务：
A遵守业主公约 B遵守物业管理企业制定的管理制度
C按时足额缴纳物业管理费用 D要求物业管理企业提供委托服务合同约定的服务
3.物业管理企业必须履行以下义务：
A为业主提供物业管理服务委托合同规定的服务
B为租户提供物业管理服务委托合同规定的服务
C为其他物业使用人提供物业管理服务委托合同规定的服务
D按合同规定获得物业管理酬金或利润
4.业主委员会依法享有以下权利：
A在业主的授权下对物业管理企业的服务内容进行监督
B在业主的授权下对物业管理企业的服务质量进行监督
C主动接受政府有关部门指导
D积极配合物业管理企业开展工作
5.业主委员会必须履行以下义务：
在业主的授权下对物业管理企业的服务内容和服务质量进行监督
主动接受政府有关部门指导
积极配合物业管理企业开展工作
协调业主、租户及其他物业使用人与物业管理企业之间关系
6.政府主管部门依法享有以下权利：
A制定相关行政规章，规范物业管理市场行为
B监督、指导物业管理企业开展业务活动
C处罚物业管理企业和业主违规行为
D积极配合物业管理企业开展工作
五、问答题：
1.为什么说物业管理行业是社会经济发展到一定阶段的产物?
物业管理作为房地产开发的一个衍生行业，相当于房地产开发的售后服务环节。
房地产产品作为价值昂贵、极其耐用的财产，在整个社会财富中占据了十分可观的比例。其使用年限少则数十年，多则数百年，其管理维护服务的市场非常之大。
但人的消费需求，特别是服务性的消费需求需要一定的经济支付能力来支撑。只有当人们衣食住行的基本需求得到基本满足之后，仍有多余消费能力，才有可能在已有房屋居住以后，还希望享受到更好的相关服务。
因此，物业管理行业总是先在经济发达的国家和地区的大城市中得到推广，然后才会逐步影响到经济比较落后的国家和地区。
2.为什么说物业管理行业是人口集中化、居住立体化的产物?
伴随着经济发展而来的人口城市化、集中化和居住立体化，使得人们的居住形式发生了很大变化。为了节省有限的土地资源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情况下，人们只能为节省土地资源而向高空发展，建造越来越高的公寓、大厦甚至摩天大楼。于是就产生了建筑公共区域、公共部位和共用设备设施，这些公共区域、公共部位、共用设备设施无疑都需要有独立的专业机构来进行维护管理，否则就会因为无人过问而导致损坏而无法正常使用。因此，在人们的居住形式因上述原因而发生这些变化时，物业管理自然也就应运而生了。
六、简答题：
1.简述我国物业管理的基本现状和发展趋势
1.基本现状
(1)起步虽然较晚，但发展很快，尤其是在经济增长迅速的一些
大中型城市和特大型城市中更是如此。
(2)成为提高人们生活质量，吸纳转岗劳动力的主要行业之一
(3)地区之间，企业之间发展水平参差不齐
2.发展趋势
(1)承担部分社区管理和社会管理功能
(2)服务内容日益深化
(3)管理的物业门类日益增多，并渗透到几乎所有物业领域之中
第二章 不同使用目的物业的管理内容和特点要求
一、填充题：
1.收益性物业的经营管理预算主要分为(收入)和(支出)两大部分。
2.收益性物业的收入主要来自(出租单元的租金)，此外还有一些其他的(辅助收入)，如停车费、保管费、洗衣费等。
3.收益性物业租金收入的数量与物业的(可租面积)、(租金价位)、(出租率)以及(租金的收缴率)密切相关。
收益性物业是指业主通过收取长期、稳定的(租金收入)以回收投资并获取收益的物业。
4.收益性物业管理是指以(使用空间)的租赁为中心而开展的，确保使物业始终处于最佳运作状态的一系列工作。
5.收益型物业管理是一种(经营性)管理。
6.收益型物业管理的一切经营管理活动，都必须紧紧围绕如何实现(物业空间的出租)并为业主获取相应收益这一核心来展开的。
7.收益性物业的经营性管理主要包括(市场营销)和(租赁管理)这两方面的工作。
二、判断题：
在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打√(或T)，错的打×(或F)。
1.消费型物业大体是指用于业主自己使用、消费的物业。(T)
2.消费型物业一般以提供物业公共区域和共用部位的管理服务为主，适当兼提供一些私用部位所需的特约服务。(T)
3.收益性物业的可租面积在无扩展或挖潜计划的情况下是一个静态的指标。(T)
4.收益性物业的租金的收缴率并不主要取决与管理者的努力以及租户的配合程度。(F)
5.收益性物业的租金价位和出租率一般不会因经济形势和房产租赁市场的兴衰而起伏不定。(F)
6.出租房源的需求量或新增供应量的变化都会对原有物业的出租率产生直接影响。(T)
7.收益性物业管理与非收益性物业管理的主要区别在于是否具有经营性。(T)
8.公益型物业是指为了社会公众需要、向公众提供服务、供社会公众共同使用而建造的物业。(T)
9.公益型物业一般没有共用部位与用户私用部位之分。(T)
10.公益型物业一般没有前台区域和后台区域之分。(F)
11.公益型物业管理服务的范围几乎涉及整个物业的全部区域和所有设备。(T)
12.公益型物业的管理者除了提供常规设备的运行管理服务之外，还要提供专业设备的运行管理服务。(F)
13.公益型物业一般不成立业主大会、业主委员会这样的业主自治机构。(T)
14.公益型物业的管理工作量峰谷通常都不明显。(F)
15.公益型物业所接待的客流大多为一次性的流动人群。(T)
16.公益型物业具有社会窗口形象的作用，容易发生新闻焦点事件。(T)
三、单选题：
以下各题中只有1个答案是正确的，将你认为正确的答案代码(A、B、C、D)填入下
表中题号右侧的空格内。
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
(A)消费型物业的管理一般需提供公共服务和私人事务的延伸服务。
(B)消费型物业的管理一般不需提供公共服务和私人事务的延伸服务。
(C)消费型物业的管理一般以提供公共服务为主，而基本无需提供私人事务的延伸服务。
(D)消费型物业的管理一般以提供私人事务的延伸服务为主，而基本无需提供公共服务。
四、多选题：
1.物业公共区域、共用部位的管理服务，一般包括但不限于以下内容：
(A) 公共设备的操作、维修、保养 (B) 物业用户上门零修服务
(C) 公共秩序维护 (D) 处理公共关系
2.物业安全工作包括：
(A)保安工作 (B)开荒清洁
(C)停车管理 (D)装修管理
3.物业清洁工作包括：
(A)新落成物业的垦荒性清洁 (B)物业的日常保洁工作
(C)定期的彻底清洁 (D)装修管理
4.收益性物业的日常运作主要包括：
(A) 营运管理
(B) 维修服务
(C) 租赁管理
(D) 市场营销
5.收益型物业的经营性管理包含了以下主要职能：
(A) 收益型物业的经营性管理
(B) 收益性物业的日常运作
(C) 收益性物业的财务控制
(D) 收益性物业的绿化服务
6.收益性物业的市场营销的最基本要求是：
(A) 根据市场条件为每一个出租单元确定合理的租赁价格
(B) 应用最有效的广告促销等手段出租物业
(C) 认真做好财务控制
(D) 认真做好绿化服务
7.收益性物业的管理者的基本职能是：
(A)为业主管理物业(B)为业主创造来自物业的收入
(C)使物业保值增值(D)为业主创造来自物业以外的收入
8.从广义上讲，收益性物业的专业化管理包括以下形式：
(A)委托专业机构进行顾问管理 (B)委托专业机构主持管理工作
(C)按照专业标准来管理物业(D)业主自行管理物业
五、问答题：
1.物业为什么通常具有保值、增值功能?
由于作为物业之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物业也就具有了难以替代性和十分明显的保值、增值功能。
物业的保值、增值功能，从长远看，会尤为明显。这是因为，从某种意义上讲，土地资源基本上是一个恒定的常量。与经济的迅速发展、人口的急剧膨胀、人均居住用房、办公用房、商业用房、生产用房需求的增长、人均GDp增长而导致的房屋投资、消费能力增长的速度相比，沧海桑田的变化毕竟太过遥远，且不论这种变化的方向还有可能是与我们对土地的需求背道而驰的;而人工填海造地毕竟要受到财力和自然条件等各方面因素的限制，相对于自然形成的土地资源而言，前者在量上完全可以忽略不计。
2.怎样制定收益性物业的出租计划表?
1.通常采取的做法是先调查本地区同类或相似可比物业的租金水平，分析本地区同类和近似物业的总体供求情况，通过与区域内同类物业的情况分析，比较租约价值，对包括面积、地点、设施设备和出租结构等在内的有关信息进行租赁分析，这样房屋相对市场价格就可以大致确定，然后就可以在此基础上对每一类物业作适当的定位。如果各种房型的单元需求不均，人们对某一房型的单元比对其他房型的单元需求量大，物业经理就必须相应地调整基本租金表，提高人们较多关注的单元的基本租金，降低需求量少的单元的租金。
2.物业经理要评估所管物业的盈利能力。由于出租收入与租金价位及出租率密切相关，因此物业经理一定要及时、详细了解相似楼宇的租金水平，并亲自感受出租物业是否感觉舒适，价格合理;同时对物业周边地区家庭结构变化、人口流动情况、潜在租客的收入水平、收入中用于租房开支的比例等情况也要及时了解清楚，并在此基础上结合物业所在地区的出租率水平，就可以较为准确地估算出所管理的公寓的静态投资回报能力。
3.收益型物业的经营性管理特征体现在哪些方面?
收益性物业的管理也可以称为“经营性物业管理”或“营利性物业管理”。顾名思义，这种管理活动的基本特征是“经营性”或“营利性”。所谓“经营性”或“营利性”可以从3个方面来理解：
1.收益性物业必须通过出租经营才能产生收益;
2.收益性物业的管理机构本身是经营性机构，必须通过经营性的管理活动来获取管理报酬;
3.这项经营性管理活动的报酬应与物业的经营收益相联系。
六、简答题：
1.简述专业化管理对收益性物业的重要性
1.收益性物业管理的专业化为物业投资者提供了极大的方便，良好的物业管理可以最大限度降低出租空间闲置率和物业运作费用，保证物业投资者获得较高的收益和投资报酬，保持正常的物业维护保养，向承租人提供良好的服务。
2.专业化管理有利于提高整个社会的收益性物业管理水平，使物业管理形成一门特殊的职业和专门的代理机构。管理公司和管理专家必须不断致力于提高自身的管理业务水平，否则他们将面临着业主委托管理目标和同行竞争两方面的压力。
3.专业化管理有助于形成管理的规模经济。它可以最大限度地发挥现有工作人员和设备的生产潜力，为多项物业业主管理物业，从而达到管理的规模经济。这样既有利于物业业主，又利于物业的承租人，因为成本的降低为业主带来更高的收益率，同时也为降低租金创造了条件。
4.专业化管理有利形成物业管理的理论研究领域，形成物业管理学科，形成物业管理行业协会。
温馨提示：
